相続財産の調査において、公衆道路があるかどうかは、非常に大事です。
道路の定義
建築基準法第42条2項では、道路の中心線から2メートルの範囲は、道路の境界線とみなすと規定されています。つまり、建築基準法上、道路とみなされる部分に関しては家を建てることができません。
（道路の定義）
第四十二条
２ 都市計画区域若しくは準都市計画区域の指定若しくは変更又は第六十八条の九第一項の規定に基づく条例の制定若しくは改正によりこの章の規定が適用されるに至つた際現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離二メートル（同項の規定により指定された区域内においては、三メートル（特定行政庁が周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認める場合は、二メートル）。以下この項及び次項において同じ。）の線をその道路の境界線とみなす。ただし、当該道がその中心線からの水平距離二メートル未満で崖地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合においては、当該崖地等の道の側の境界線及びその境界線から道の側に水平距離四メートルの線をその道路の境界線とみなす。
２項道路
建築基準法第４２条第２項に該当する道路は、いわゆる「２項道路」と言われます。
建築基準法上は、建物は幅４mの道路に２ｍ以上接していなければならないのですが、1950年（昭和25年）に建築基準法ができる前には、そうした規制もなかったので、建物密集地では、この基準を満たさない２項道路が存在する場合があるのです。
セットバック
２項道路に接している建物は、建て直しの際には、セットバックを求められます。セットバックとは、建築基準法の要求を満たすため、自分の敷地の一部を後退させて、私道として提供することです。
公衆道路は非課税
セットバックした土地は、私道であり、あくまで個人の所有物のため、固定資産税がかかります。ただし、お役所の認定を受けた場合には、「公衆用道路」となり、非課税となります。
登記では公衆道路も課税対象
セットバックが公衆用道路の状態にある場合、相続登記等で発生する登録免許税の計算において、セットブック部分の計算を見落としてしまうおそれがあります。
不動産登記においては、固定資産税が非課税となっている場合であっても、登録免許税の計算には含んで計算しなければならない（課税対象になる）という、ややこしいルールがあるためです。
しかも、地目は、（「宅地」ではなく）「公衆用道路」なので、登録免許税の計算の対象外であると思い込んでしまいがちです。
具体的には、公衆用道路以外の部分の単位面積当たりの価格を割り出して、公衆用道路部分の面積にかけて、当該部分の価格を捻出します。
なお、「私道」の免許税の計算方法は、近傍地の価格を元に求める場合などもあるので、個別に法務局に確認した方が安全かもしれません。市町村役場の税務課等では、固定資産評価証明書の価格をそのまま標準価格として使用すればよいのではないかと案内されることもあるので要注意です。
