遺産分割について考えるとき、代償金が支払えない場合の対応策として、換価分割という方法があります。これは、遺産である不動産等を売却し、その売却代金から必要な経費を引いた後の金額を、各相続人の持分に応じて分配する方法です。
遺産分割協議書には、「対象となる不動産を一時的に全員の共有とし、その後第三者に売却する。その売却金から経費を引いた額を、相続人の持分に応じて取得する。」といった内容を盛り込みます。相続人の代表者一人に相続させてから売却する方法もあります。しかし、特に問題がなければ、共有としておいた方がトラブル防止になるでしょう。
換価分割の課題と解決策
換価分割を使う際の課題は、売却金額が事前に分からないということです。このため、事前に売却代金予想する必要があります。売却せずに土地の価格を評価する場合、通常は公的な評価基準を参考にします。不動産評価の公的基準はいくつかあります。中でも、最も手軽なのは固定資産評価額を基準にする方法です。
固定資産税評価額は、実勢価格の70％を目安に設定されています。ただし、古い建物の場合、時価よりも評価額が高くなることがあります。また、場合によっては価値がつかない、あるいはマイナスになることもあります。
不動産会社の査定も一つの選択肢です。ただし、査定方法は業者によりますので、依頼する場合は複数の業者にお願いすると良いでしょう。
最終的に、相続人間で意見がまとまらない場合、不動産鑑定士による鑑定を選択肢として考えることもできます。ただし、鑑定料が高額になるため、あまり採用されることは少ないでしょう。
また、不動産の売却には時間がかかることを覚えておいてください。事後の紛争を防ぐためには、最低売却価格や売却時期を事前に取り決めておくことも考えられます。売却の責任者を明記しておくのも良いでしょう。売却代金から控除する費用については、「一切の費用」といった形で包括的に記載するのが良いでしょう。
相続税と譲渡所得税
売却代金についての税額は、税理士さんの所管になります。相続税と譲渡所得税の問題が発生する可能性があります。税務に関する問題は、税務署や税理士などの専門家に相談することをお勧めします。
