収益物件の共有相続

不動産の共有相続は様々なトラブルの原因となります。このため共有相続は、あまりお勧めできません。しかしながら、弊所が扱ってきた案件については、なかなか難しい事情もありました。

収益物件の相続

遺産のほとんどが不動産である場合、不動産を共有相続せざるを得ないことが多いです。代償分割（＝代償金を支払って単独所有）ができないのです。中には、遺産が老後の生活のための収益物件であることもあります。収益物件というのは、賃貸用のアパートなどを所有しているケースです。売却できなければ、換価分割（＝売却価格で分割）はできません。現物分割（＝物理的に分割）も無理でしょう。この場合、収益物件の共有割合や管理方法等が問題となります。

共有割合

特に遺産分割協議書においては、共有割合を適切に定めておくことが必要となります。まず指針となるのは法定相続分です。法定相続分のとおりとならない場合として、共有とする財産以外の遺産がある場合が挙げられます。これらの配分も考慮する場合、実際には、非常に細かい共有割合となることも少なくありません。

共有物の管理

共有物の管理の方法は、民法２５２条に規定されています。「管理に関する事項」で最も問題となるのは、賃貸借契約の解除です。「各共有者の持分の価格に従い、その過半数」とは、すなわち、収益物件であるアパートなどを兄弟で２分の１の割合で相続したケースで、居住者に対して賃貸借契約の解除などを申し入れる場合は、共有者全員で決めなければならないということです。建物の改装工事も同じです。

民法２５２条には、「保存行為」に関することも定められています。保存行為とは、家屋の修繕等の現状維持に関する行為を指し、これについては、共有者が単独で行うことが可能です。

共有物の使用

なお、「共有者の管理」と似ていますが、「共有物の使用」という概念があります。これは、２分の１ずつの共有状態の場合に、建物の半分づつしか使用できないという話ではありません（それぞれ「全部について」使用できます）。共有物の使用は、例えば、実際に使用するのは共有者の１人だけである場合に、その使用料を支払うべきという点で問題になります。

その他の問題

そのほか、必ずしも遺産分割協議書の内容にする必要はありませんが、収益物件については、お金のやり取りが発生しますので、家賃の管理、必要経費の支払い、賃貸物件の維持管理等をどのように分担するかについて、きちんと文書で合意事項を取り決めておいた方が良いでしょう。

最後に、共有状態における紛争予防の対策は難しいですが、例えば、共有物分割禁止の特約について合意しておくことが考えられます（５年上限で更新可）。これにより、共有状態を一定期間維持することができます。なお、実務上はあまり見られないようですが、共有物禁止の特約を登記の内容とすることもできます。